滋賀で理想の注文住宅を建てるための情報
まず、家を建てる前には土地を探さなければならない。土地選びはどのようなポイントに注意すれば良いのか、また現在滋賀県で人気の場所はあるのか、2018年現在の坪単価はどのくらいなのかを説明します。
| 市名 | 坪単価 | 市名 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| 草津市 | 383,828円 | 近江八幡市 | 187,705円 |
| 大津市 | 307,131円 | 彦根市 | 168,458円 |
| 守山市 | 290,432円 | 湖南市 | 127,126円 |
| 栗東市 | 239,976円 | 東近江市 | 117,145円 |
| 野洲市 | 212,663円 | 長浜市 | 112,597円 |
※国土交通省公表による地価公示データ、および地価調査データを使用し当サイトが独自に集計した数値となります。
滋賀県で一番坪単価の高い人気のエリアは草津市です。小学校から大学まで教育機関が整っており、買い物や病院なども便利で治安が良さも人気のひとつ。草津駅は、利便性の高さもポイントです。JRで京都駅まで乗り換えなしで約20分、大阪へも約50分で行くことができます。琵琶湖の自然を感じながらも、アクセス抜群の立地であることから子育て世代など人口が増加している人気のエリアです。
| 市名 | 基準値地価平均価格(住宅地) | 平均変動率(%) | 基準地価平均価格(宅地見込地) | 平均変動率(%) | 市名 | 基準値地価平均価格(住宅地) | 平均変動率(%) | 基準地価平均価格(宅地見込地) | 平均変動率(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 草津市 | 92,200円 | 1.2 | 33,800円 | 2.4 | 近江八幡市 | 45,300円 | ▲0.7 | ― | ― |
| 大津市 | 75,600円 | ▲0.5 | 27,900円 | 0.1 | 彦根市 | 45,100円 | ▲1.1 | 15,400円 | ▲1.3 |
| 守山市 | 82,700円 | 1.1 | 29,600円 | 2.8 | 湖南市 | 41,000円 | ▲0.9 | 12,500円 | ▲ 0.8 |
| 栗東市 | 60,300円 | ▲0.2 | 25,300円 | 2.0 | 東近江市 | 27,000円 | ▲1.2 | 15,900円 | 2.0 |
| 野洲市 | 65,200円 | 0.9 | ― | ― | 長浜市 | 23,900円 | ▲1.5 | ― | ― |
※「平成30年地価調査における 滋賀県の地価の概要について」
引用元：http://www.pref.shiga.lg.jp/c/tochitai/chika/files/chosa_20180701_1.pdf
滋賀県の地価は、平成21年から10年連続で下落しています。しかし、平成30年は下落幅が縮小となりました。地価は、駅から遠いエリアや人口が減少している地域に関しては大きく下落していますが、滋賀県の南部地域である大津市や草津市のようなJRの駅から近いエリアの場合は、京都や大阪へのアクセスのよい利便性の高さから地価は上昇傾向にあります。また、JR線の主要駅周辺には多くの企業の拠点もあり、商業地域としても地価は上昇しています。用途別の平均変動率を見てみると、住宅地に関しては10年連続下落していますが、宅地見込地に関しては、横ばいとなっています。
野洲市は、2004年に中主町と野洲町が合併して作られました。自然豊かなエリアで、NHK連続テレビ小説やドラマのロケ地に使われることも多いそうです。野洲市から京阪神エリアへ通勤する人たちのベッドタウンとして、近年住宅地が展開しています。人口5万人ほどの町ですが、自然公園・レジャー施設・ショッピングセンターなども充実しているので、生活しやすいエリアだと感じるでしょう。
2020年の平均地価は、坪単価約20万円。野洲駅周辺は約28万円／坪の地価を記録しています。前年度に比べて1.05%上昇していますが、5〜10年の変動率をチェックすると、大幅な増減は見られません。比較的安定した地価で、不動産取引されているようです。
野洲市の中でも、JR東海道本線・JR琵琶湖線への距離が近くなればなるほど、坪単価が上昇しています。もし電車通勤をしない＆普段あまり利用しない人は、少し離れた場所で土地探しをすると良いかもしれません。
草津市は滋賀県をはじめ、関西エリアの「住みやすさランキング」でも度々上位にランクインする人気の都市です。近畿エリアのアクセスがよさはもちろん、公共交通機関・道路の発達が著しく、利便性が高いところが人気の理由として挙げられています。
教育施設・大型ショッピングセンターも充実し、駅周辺はマンション建設が進行するなど都市化計画も実施。自然と都市の調和が取れた、住みやすさと落ち着きのある都市です。
2020年の平均地価は、坪単価約46万円。滋賀県内でも、比較的高い地価を記録しています。地価上昇率は前年より2.31%高く、5〜10年の変動率をチェックすると、徐々に上がっているようです。リーマンショックの時期と比較しても近年では上昇しているため、草津エリアの人気と発展が数字で感じられます。
草津駅から徒歩5分圏内のエリアでは、坪単価100万円を超える場所もあるようです。
滋賀県の県庁所在地である大津市は、大阪まで40分・京都まで10分と、近畿エリアへのアクセスしやすい位置にあります。近年では都会から少し静かで、自然豊かな場所に住みたい人たちの移住エリアとして人気なのだとか。
滋賀県でも人口増加が見られる都市で、若いファミリー層からも「子育てがしやすい」「通勤もできる範囲で住み心地も良い」と話題になっているようです。利便性だけでなく、自然と共存したライフスタイルに魅力を感じる人に合うエリアでしょう。
2020年の平均地価は、坪単価約31万円です。滋賀県内の平均的な価格で取引されています。変動率は0.61%の上昇。5～10年の変動率も、大きな変化は見られません。比較的、安定した価格で取引されているようです。大津駅から約1kmほど離れると、平均坪単価と同じくらいの坪単価で購入できます。
田園風景が広がる、自然豊かなエリアです。滋賀県は関西エリアのベッドタウンとして発展し続けていますが、守山市は特に著しく発達を続けています。守山市の主要駅「JR守山駅」は新快速が止まるため、利便性が良いことも理由としてあげられるでしょう。
さらに、駅前には24時間営業のスーパーや生活必需品を購入できるお店が立ち並んでいます。ホタルが出るほどの美しい自然が残っているところも、住みやすい町として人気の理由です。
2020年の平均地価は、坪単価約30万円。滋賀県内の平均的な価格で取引されています。変動率は1.58%の上昇。5～10年の変動率にも、大きな変化は見られません。リーマンショック以降も平均的な土地価格をキープしているため、比較的安定した地価が特徴的な町です。JR守山駅周辺の地価も約60万／坪と、他の市と比べて抑えめの価格で取引されています。
栗東市の北部は平坦で、南部は自然豊かな山地と、2つの面を持つ町です。高速道路のインターチェンジも近く、国道・県道も通るエリアなため、車ユーザーにとって住み心地の良いエリアでしょう。公共交通機関をあまり使わない＆車通勤をしている人に人気で、近年住宅地の開発も進んでいるようです。
2020年の平均地価は、坪単価約25万円。滋賀県の平均地価よりも少し下回るため、エリアによっては土地代金が安く済むかもしれません。変動率は0.82%の上昇。5〜10年の変動率も大きな変化は見られません。
駅周辺の地価は、栗東市の坪単価を上回る約30万円／坪でした。しかし、他の市に比べると比較的リーズナブルな価格で購入できるため、車＆電車を利用する人にとっても住み心地の良いエリアでしょう。
滋賀の地形といえば、琵琶湖が特徴として思い浮かびます。全国47の都道府県において、面積の大半を湖が占める街は滋賀県だけです。自然がもたらした素晴らしい湖は、滋賀県だけでなく関西の水源として大きな存在感を放っています。
琵琶湖からは様々な河川が流れているのもポイントです。滋賀県内には河川が多い点も特徴ですが、特に琵琶湖周辺は山岳地帯も多く山岳地帯から琵琶湖へ水が流れ込んでいます。
一方で、琵琶湖の周辺は南東部は開発が進んでいることから平野が作られています。主に滋賀県の「中心部」「賑わいのあるエリア」が南東部に集まっているのも、地形と無関係ではありません。東海道の沿線という特徴もあるとはいえ、人の住みやすいエリアが発展することの証拠でもあります。
人口密度はもちろん、生活様式においても南東部とそれ以外のエリアとでは異なる点にも注目です。特に「対極」とも言うべき琵琶湖の北西エリアは自然溢れるのどかな雰囲気となっており、住民気質も異なるとされています。
地盤に関して少々「癖がある地域」である点も、滋賀県の特徴です。滋賀県の特徴といえば琵琶湖ですが、琵琶湖周辺は
など、地盤が強いとは言えないエリアが複数あります。粘性土や砂礫が混在されているのが原因です。
水辺はどうしても地盤が弱くなってしまいます。特に滋賀県は県の大半を琵琶湖が占めるので、他の件と比べて多くが「水辺」に近いというのが懸念点です。琵琶湖周辺以外となると、山地であることもポイントとなります。居住地として選ばれるエリアは地盤に少々不安があり、地盤に期待できるエリアは人が住みにくいエリアとなっているのが特徴です。
このことから「癖がある地域」との評価も、決して大げさではないことが分かります。もちろん、決して「だから住めないエリア」ではなく、家を建てるのであれば地盤改良工事をしてからの建設が望ましいです。
滋賀県のみならず、関西広域に甚大な被害をもたらした台風です。滋賀県では、洪水による浸水被害が多数確認されました。道路が冠水したことで交通網が麻痺してしまい、滋賀県全域に大きな爪痕を残しています。
平成20年7月、滋賀県にて1時間84mmの雨量を観測し、広域において洪水をもたらしました。長浜市内だけでも家屋・店舗の11戸が床上浸水、203戸が床下浸水しています。集中的な豪雨ではあったものの、自然災害が見られなかったのが不幸中の幸いです。
「被害」と呼ぶほどではないかもしれませんが、滋賀県の北東エリアは積雪地帯でもあります。ニュースで見かけたことがあるという人も多いのではないでしょうか。特に長浜は積雪が多く、報道番組にて扱われることも珍しくありません。
滋賀県の南部に関しては積雪する機会はさほど多くありませんが、長浜より北になると、気候的には北陸に近いものになります。そのため冬になると積雪しやすくなるのが特徴です。
では、具体的にどういった点を検討すべきか、土地選びのポイントを改めておさらいしよう。
土地選びのポイントとして最初に考えたいのが「どんな場所に住みたいのか」ということである。ただ闇雲に土地探しをするとなると、土地の量も膨大で、何を基準に見ていけば良いのかが分からなくなってしまうだろう。
「滋賀県の〇〇エリアに住みたい」「駅まではこれくらいの近さ」「近くにお店がある土地がいい」など、思いつく限りどんどん希望する条件を上げていき、優先順位をつけるようにしよう。
ただし上記の坪単価表の通り、草津や守山など、京都へのアクセス利便性の高いエリアの坪単価は非常に高い。駅から徒歩圏内のエリアで探そうとすれば、さらに坪単価が上がるため、住宅自体に資金を割けなくなってくる。余程の理由がない限りは駅の周辺を選ぶのは、得策とはいえない。
駅から自転車で10分程度のエリアならば、かなり手の出しやすい価格帯になってくる。本当に必要なものは何か、しっかりと検討をして欲しい。
家を建てて住むとなれば、当然家の中だけでなく外の環境も重要になってくる。前述したお店や駅までの距離以外にも、騒音が気になる施設はないか、近所の様子や今後新たな施設ができそうかなどを調べてみよう。
夜になると明かりもなく真っ暗になってしまう場所も少なからずあるので、昼・夜どちらの時間帯にも一度下見をしておきたい。
実際に住む前にチェックしておきたい重要なポイントの一つ。現地に行って直接確認するように徹底すべきだ。いくら住宅会社から推されたとしても、自分の肌で、目で感じることが最も信頼できる。
どんなに気に入った土地でも、日当たりや風通しが悪いと、生活しづらさを感じてしまうもの。土地を選ぶ際は、ある程度条件を決め、候補が出そろったら、自身の足で実際に見に行くこと。
また、下見の際は実際に建築を依頼するプランナー（設計士）と同行できると尚良い。具体的な構想を広げやすくなるし、意思の疎通が図りやすい。もし同行が難しい場合でも、プランナーが現地に足を運んでいるのか、打ち合わせの際に確認するのをお勧めする。そのひと手間こそが、理想の家づくりには欠かせないからだ。
土地選びは一生の住まいを決める重要なこと。十分な時間をかけ、妥協のない納得できる土地選びをしよう。
土地選びに必要なこと。その中でも地盤を確認することは最高の家を手に入れる際にとても重要です。過去に地盤沈下があったケースや低地（谷地）といった弱い地盤ではないか、土地の形や地勢を予め調べて把握することがあるといえます。
それを調べるには、自治体が提供している防災マップを見るのが一番手っ取り早い方法です。台風や大雨、津波や高潮などが起きた時の被害が想定されている地域が一目でわかるためです。もちろん、実際にはそれのみで判断することは難しいでしょう。一度、自分でチェックした後に建築士や工務店の専門の方に同行してもらい、プロとしての意見を聞くと良いでしょう。このあたりの判断こそ重要になってきます。
とても気に入った土地があっても、隣接する家や建物の状態によって風通しや日当たりが悪いということもあります。具体的には南向きにバルコニーを作りたいと考えた場合、その希望が実現できるかどうか、周囲の土地に隣接する家、道路なども細かくチェックしておきましょう。そして実際に多いのが隣接地との境界線です。購入した後は、隣人の立ち合いのもとにすみやかに境界線の確認を行いましょう。
家の周囲同様、重要なのが気に入った土地がある地域の住環境でしょう。例えばスーパーが多少遠くても閑静な住宅街を希望するのか、スーパーやコンビニ、病院、土地、駅といった利便性を重視するならその予定を立てておく必要があります。住みやすい土地かどうかは、チェックしないとわかりません。土地や立地条件が良くても住み難ければ意味がありません。実際、よくあるのが悪臭や騒音です。普段の時には気が付かなかったけれど住んで初めて知ったという例もあります。
近隣の交通条件も忘れずチェックをするべき事項です。駅近ということだけで選んでしまうと、家族の状況によっては生活しにくい面も出てくる可能性があります。通学、通勤、買い物がスムーズかどうかもポイント。特にお子さんのいるご家庭なら通学路の安全確認も重要です。周辺をくまなく歩いてみましょう。
土地の近隣環境や地盤の状態に加え、建築基準法や都市計画法に基づき、それに則ったかたちで家を建てなければいけません。法規制に関することでチェックする場合と、特殊な事情で売られている注意すべき土地のチェックについて3つに分けて考えてみましょう。
現在日本では、都市計画法にしたがって地域ごとに設定された都市計画というものがあります。整備をしなければならない「都市計画地域」、その中でも「市街化調整区域」は一般的な家が建てられません。また、家を建てられる地域だと確認できても、「用途地域」の分類により、家の建ぺい率や容積率、さらに居住環境によってもかなり違ってくるのです。例えば「第1種低層住居専用地域」は、用途が厳しく定められておりますが代わりに住みやすい環境が用意。その一方で「準工業地域」は、住宅は建設できても環境悪化をもたらす可能性がある工業地帯です。
建築基準法の内容をもとに規定内に定められているか確認しましょう。仮に接道義務満たさない場合は、家を建てることができません。
土地が足りなくなっても後で追加することはできません。事前に建てられる面積を把握しておきましょう。「用途地域」も建てられる面積が制限されます。自治体でも都市計画が異なるので、同じ条件の用途地域でも家の建てられる面積が変わるので注意しましょう。
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